فروکش قیمت مسکن؟ آیا انتظار کاهش شدید قیمت مسکن صحیح است ؟

(بخش نخست) به نقل از هفته نامه اقتصادی تجارت فردا

✍سیدامین زرگر مرادی

?پس از افزایش قیمتهای شدید در بازارهای موازی مسکن شاهد تعدیل قیمت ارز و طلا و ریزش شاخص کل بورس تهران بودیم .
برخی کنشگران بازار مسکن از احتمال کاهش قیمت مسکن در ماههای آتی سخن می گویند .
این عده از کنشگران ضمن حبابی دانستن قیمت مسکن چشم انداز کاهشی برای قیمت مسکن متصور هستند .
?طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران که مربوط به مهرماه ۹۹ است ،متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به عدد ۲۶۷۲۰۰۰۰ تومان رسیده که این عدد نسبت به ماه قبل از آن رشد ۱۰ درصدی و نسبت به مهر سال ۹۸ رشد ۱۱۰ درصدی را نشان می دهد .

در هفت ماهه نخست سال ۹۹ میانگین قیمت یک متر مربع مسکن تهران از حدود متری ۱۵ میلیون تومان در اسفند گذشته به عددی بالغ بر ۲۶ میلیون تومان در مهرماه ۹۹ رسیده است .

?از دیگر سو در روزهای اخیر شاهد کاهش قیمت ارز و طلا در بازارهای داخلی بوده ایم .
شاخص کل بورس تهران نیز پس از عبور از قله ۲ میلیون واحدی با ریزش سنگین به کانال یک میلیون و سیصد هزار واحدی سقوط کرده است .
?حال این پرسش مطرح است که آیا اصلاح قیمتها (بعد از افزایش شدید قیمتی )در بازارهای طلا و ارز و همچنین ریزش شاخص کل بورس به بازار مسکن هم تسری خواهد یافت ؟
?آیا باید شاهد کاهش قیمت مسکن در آینده ای نزدیک باشیم ؟
?آیا افزایش یا کاهش نرخ ارز تناظر یک به یک با بازار مسکن دارد ؟
مثلا در صورت افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت ارز آیا الزاما باید شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن باشیم ؟
در پاسخ به پرسش های فوق باید به این نکته اشاره کرد که نرخ ارز یکی از پارامترهای تأثیر گذار بر بازار مسکن است اما الزاما این تاثیر به تناظر یک به یک نمی انجامد .
بعبارتی نمی توان انتظار داشت به ازای هر درصد تغییر در بازارهای موازی بخصوص نرخ ارز شاهد همان میزان تغییر در قیمت بازار مسکن باشیم .
حال باید دید با توجه به شرایط مختلف اقتصادی در چند ماه باقی مانده از سال ۹۹ نرخ ارز چه سرنوشتی پیدا خواهد کرد .
وضعیت تحریم ها ،میزان فروش نفت و درآمدهای ارزی ،کسری بودجه شدید دولت و نحوه تامین آن و …می تواند مسیرهای متفاوتی را برای بازار ارز ترسیم کند .
?یکی از اصلی ترین بحرانهای پیش روی بازار مسکن بحران عرضه و تولید مسکن است .
میزان تولید مسکن و ساخت و ساز در سالهای گذشته کاهش داشته است .
در کشور نیازمند تولید سالانه ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکن هستیم در صورتیکه آمار رسمی از ساخت چند صد هزار واحد کمتر از نیاز سالانه حکایت دارد .
این کاهش تولید در کنار کسری تولید سالهای قبل وضعیت بسیار خطیری در سمت عرضه ایجاد می کند .
غالب مسکن تولیدی در کشور توسط بخش خصوصی احداث می شود که در سالهای اخیر با کاهش اقبال این بخش جهت احداث واحدهای مسکونی جدید مواجه بوده ایم .

?از دلایل کاهش اقبال بخش خصوصی به تولید مسکن می توان به بی ثباتی اقتصادی ،افزایش ریسک تولید مسکن ،افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی ،کمبود زمین جهت احداث مسکن و افزایش قیمت آن ،وضع مالیاتهای گوناگون ،هراس تولید کننده از پیش فروش واحدها به علت تغییرات شدید قیمتی ،ناکافی بودن رقم تسهیلات بانکی و … اشاره کرد .

باید توجه داشت به غیر از نرخ ارز و میزان عرضه و تولید واحدهای مسکونی متغیر های زیاد دیگری نیز بر بازار مسکن اثرگذار هستند ،برخی از این متغیرها اثر افزایشی و برخی دیگر نیز اثر کاهشی بر بازار مسکن دارند .
متغیر هایی نظیر
– سیاستگذاری های کلان اقتصادی
-تورم
– میزان رشد اقتصادی
– سرعت افزایش نقدینگی
-طرح ها و لوایح مسکنی دولت و مجلس
-قدرت خرید خانوار
-میزان تسهیلات ساخت و خرید مسکن
– انواع مالیاتها
-مساله زمین و کمیابی آن مخصوصا در کلانشهرها
-میزان سود تولید مسکن
-و …
را می توان بر شمرد .