چالشهای صنعت ساخت و ساز مسکن (بخش دوم)

✍سیدامین زرگر مرادی

✅۸-کاهش توجیه اقتصادی تولید مسکن برای بخش خصوصی که اصلی ترین تولید کننده مسکن است. سالهاست که بر اساس ذهنیت سود ساخت و ساز در دهه های گذشته، تصور نادرستی از سود ساخت و ساز در اذهان عمومی شکل گرفته است و متاسفانه گاهی شاهد نظریات غیر کارشناسانه در این حوزه مانند بازدهی ۲۰۰ درصدی ساخت و ساز که توسط برخی غیر متخصصین عنوان می شود هستیم .
در بسیاری از موارد درصد سود واقعی تولید مسکن (پس از کسر تورم ) رقمی پایین است که یکی از دلایل کاهش رغبت بخش خصوصی به تولید مسکن می باشد.
در حال حاضر نیاز به تولید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در سال می باشد ولیکن میزان تولید مسکن در کشور رقمی بسیار پایین تر از نیاز سالانه است درصورتیکه اگر تولید مسکن دارای سود سرشاری بود با توجه به اینکه امکان ورود به بازار ساخت و ساز برای عموم فراهم است و پیش شرط خاصی ندارد، باید شاهد اقبال گسترده بخش خصوصی جهت تولید مسکن می بودیم ولیکن آمار صدور پروانه های ساختمانی چنین امری را نشان نمی دهد .
در بسیاری موارد با توجه به وجود خلأ های قانونی خرید و فروش ملک توجیه اقتصادی به مراتب بیشتری نسبت به ساخت مسکن دارد.

✅۹-افزایش شدید قیمت زمین و کمبود زمین مناسب ساخت از مهمترین چالش های تولید مسکن است .
شایان ذکر است که در حال حاضر قیمت زمین بخش اعظمی از قیمت تمام شده واحد‌های تولیدی را شامل می شود و دیر زمانی است که نسبت تساوی بین قیمت هر متر مربع زمین و واحد نوساز وجود ندارد و در بسیاری موارد این نسبت از ۱.۶ هم فزونی یافته که بیانگر افزایش سهم زمین از قیمت واحد مسکونی است .

✅۱۰-افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات قیمتی که باعث افزایش ریسک تولید مسکن می شود

✅۱۱-افزایش مداوم هزینه های غیر ساختمانی ساخت و ساز شامل هزینه های نظام مهندسی و تهیه نقشه ،مجری ذیصلاح ،عوارض شهرداری ، جرایم ماده صد ،هزینه های افراز و سند و …
البته همه ارگانهای ذیربط، خود با مشکلات مالی عدیده ای روبرو هستند اما انتخاب ساده ترین راه یعنی انتقال مشکلات مالی به تولید کننده و در نهایت مصرف کننده مسکن چندان مطلوب به نظر نمی رسد .

✅۱۲-سیستم معیوب و زمان بر اداری در مراحل مختلف مانند اخذ مجوزات در ادارات و سازمانهای مختلف مانند شهرداری ها ،نظام مهندسی ،ثبت اسناد و املاک و …
این میزان بروکراسی اداری غیر از ایجاد برخی زمینه های فساد اداری باعث افزایش زمان سیکل تولید مسکن می شود و این خواب سرمایه تولید کننده مسکن منجر به کاهش سود ساخت و ساز و تأخیر در ورود مجدد سازنده ها در پروژه های آتی می شود .

✅۱۳-میزان اندک تسهیلات ساخت مسکن و برخی سخت گیری ها جهت اعطای این تسهیلات در کنار نرخ بالای تسهیلات مسکن و دوره بازپرداخت کوتاه این تسهیلات از دیگر چالشهای ساخت مسکن است .

✅۱۴-ضعف در بخش تقاضا به علت عدم توانایی خریدار مصرفی مسکن با توجه به افزایش قیمت‌های شدید صورت گرفته از دیگر نکات قابل توجه است . شایان ذکر است که تسهیلات بانکی پوشش دهنده درصد کمی از قیمت مسکن است و از دیگر سو خریداران مصرفی توان پرداخت ارقام بالای اقساط مسکن را ندارند .

✅۱۵- با کمبود شدید عرضه واحد‌های کوچک متراژ در مناطق ضعیف و میانی و مازاد عرضه واحد های لوکس متراژ بالا در مناطق برخوردار شهرها مواجه هستیم .

✅۱۶-استفاده سرمایه ای از ملک بواسطه اقتصاد بیمار کشور نیز حائز اهمیت است .
بسیاری از خریداران مسکن از ملک به عنوان کالایی مصرفی استفاده نمی کنند بلکه از ملک به عنوان سپر تورمی جهت مصون ماندن از تبعات تورم و کاهش ارزش پول ملی بهره می برند که منجر به تنگ تر شده عرصه بر خریداران مصرفی می شود .

✅۱۷-بنگاه داری بانکها در حوزه مسکن از بزرگترین چالشهای پیش روی بخش خصوصی است .
بانکها با انحراف از وظایف اصلی خودشان به صورت مستقیم یا توسط شرکتهای وابسته به خودشان انواع پروژه های تجاری ،اداری و مسکونی را تعریف کرده اند .
این امر به غیر از ایجاد مشکلات در اقتصاد کلان منجر به تشدید مشکلات ساخت و ساز با ایجاد رقابت نامتوازن با بخش خصوصی می شود .

✅۱۸-عدم صنعتی سازی ساختمان و کاستی های بسیار در حوزه انبوه سازی مسکن و عدم بهره گیری از تکنولوژی روز دنیا و همچنین عدم نظارت موثر بر ساخت مسکن که باعث کم شدن عمر مفید ساختمان های احداثی می شود .

✅۱۹-عدم جهت گیری مناسب و موثر در هدایت تسهیلات بانکی جهت هدایت سرمایه ها و سازنده ها از ساخت واحد‌های مسکونی متراژ بالا در مناطق مرفه شهر به مناطق کم برخوردار و میانی شهرها از دیگر مشکلات حوزه ساخت مسکن می باشد.

✅۲۰-ضوابط و قوانین حمایتی شهرداری هم به منظور هدایت سازنده ها به بافت فرسوده و مناطق کم برخوردار شهر ناکافی است.